Bezpłatna wycena
Raport Rynku
Ursynów · Edycja Kabaty · Czerwiec 2026
Przewodnik po osiedlu · Warszawa Kabaty

Ceny mieszkań na Kabatach 2026: najdroższe osiedle Ursynowa, ulica po ulicy

Bierzemy pod lupę jedno osiedle — Kabaty — i pokazujemy mediany cen z aktów notarialnych ulica po ulicy. Do tego: jak zmieniał się udział rynku pierwotnego w transakcjach i dla kogo które Kabaty będą najlepsze.

Autorka: Anna Zacharewicz · Entarius, pośredniczka na Ursynowie i Kabatach · Dane: akty notarialne (RCN), NBP, SonarHome
Mediana m² na Kabatach — mieszkanie używane (2024–25)
~18 000 zł
najdroższe osiedle Ursynowa
Warszawa, rynek wtórny
(NBP, I kw. 2026)
16 393 zł
porównanie orientacyjne
Udział nowych mieszkań
w transakcjach 2024–25
65%
428 z 657 transakcji
Wzrost mediany m²
2021 → 2024
+42%
z ~13,2 do ~18,8 tys.; w 2025 r. ~17,5 tys.
Anna Zacharewicz
Słowo od autorki

Kabaty to osiedle, które łatwo zaszufladkować jako „drogie i willowe" — a ono jest bardziej zróżnicowane, niż się wydaje. Na tym samym osiedlu mamy wielką płytę grodzonego Osiedla Kabaty, klasyczne apartamentowce z lat 90. i 2000., świeże apartamenty przy lesie za ponad 20 tysięcy za metr i domy w Starych Kabatach. Ten raport zrobiłam ulica po ulicy, na realnych aktach notarialnych — żebyś wiedział(a), ile realnie płaci się przy poszczególnych ulicach.

Anna ZacharewiczEntarius · pośredniczka na Ursynowie i Kabatach
01

Najpierw najważniejsze: Kabaty to nie jedna cena

Kabaty to najdroższe osiedle Ursynowa — mediana cen transakcyjnych mieszkań używanych w latach 2024–25 to około 18 000 zł/m² (229 transakcji). Dla orientacji: średnia cena na rynku wtórnym w całej Warszawie według NBP (I kw. 2026) to 16 393 zł/m². Ale „cena Kabat” to skrót myślowy: wśród ulic z co najmniej 10 transakcjami na rynku wtórnym mediany wynoszą od ~15 500 zł/m² (Polnej Róży) do ~21 700 zł/m² (odsprzedaże świeżych apartamentów przy Iwanowa-Szajnowicza). Mediany policzyłam z państwowego Rejestru Cen Nieruchomości — to realne akty, nie ceny z ogłoszeń.

Drabina cen — ulica po ulicy (mieszkanie używane, 2024–2025)

Mediana ceny transakcyjnej z rynku wtórnego. Ulice z co najmniej 10 transakcjami z rynku wtórnego w latach 2024–25; obok ceny — liczba transakcji. Najwyżej odsprzedaże świeżych apartamentów przy Iwanowa-Szajnowicza, najniżej Polnej Róży. Linia: średnia Warszawy 16 393 zł/m² (NBP, porównanie orientacyjne).

510152025 tys. zł/m² Warszawa 16 393 Iwanowa-Szajn.21 734 · 27 Kabacki Dukt18 713 · 29 Wańkowicza18 585 · 19 Zaruby18 090 · 12 Jeżewskiego18 066 · 25 Dembego17 483 · 35 Wąwozowa17 182 · 26 Polnej Róży15 454 · 12
świeże apartamenty (odsprzedaż) pozostałe ulice — rynek wtórny
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (akty notarialne) — mediana ceny mieszkań UŻYWANYCH (wtórny), 2024–25; liczba przy cenie = liczba transakcji · Iwanowa-Szajnowicza to głównie odsprzedaż świeżych apartamentów

Pięć lat na jednym wykresie: wzrost do 2024 r., niżej w 2025 r.

Mediana wszystkich transakcji wzrosła z ~13,2 tys. zł/m² w 2021 r. do ~18,8 tys. w 2024 r. W dostępnych aktach za 2025 r. (do 29.10.2025) wyniosła ~17,5 tys. Udział rynku pierwotnego wynosił 77% w 2024 r. i 7% w 2025 r. — porównujemy więc zbiory o różnej strukturze.

12 tys. 14 tys. 16 tys. 18 tys. 20 tys. 13,2k14,6k17,0k18,8k17,5k 20212022202320242025
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości — mediana ceny transakcyjnej m² mieszkań w Kabatach według roku aktu notarialnego
02

Cztery Kabaty — ceny i charakter zabudowy

Karty łączą dane o transakcjach z opisem zabudowy; ich zakresy mogą się nakładać. Ceny podajemy dla grup, dla których mamy odpowiednią liczbę transakcji.

№ 01 · premium
~21 400 złodsprzedaż · mediana m² · 2024–25 · 33 transakcje
Nowe apartamenty przy lesie — rynek pierwotny i odsprzedaże
93% rynek pierwotny

Najdroższy segment: świeże apartamenty przy al. KEN i skraju lasu. To tu powstały Forest Club (97 mieszk., wyprzedany), Solen (Skanska, 102 mieszk., wyprzedany) i Apartamenty Rytm (Archicom, 288 mieszk., sprzedaż zakończona 2024).

Przy Iwanowa-Szajnowicza mediana odsprzedaży to ~21 700 zł/m² (27 transakcji), a zakupu od dewelopera ~19 100 zł/m² (324 transakcje) — 92% transakcji przy tej ulicy w latach 2024–25 to rynek pierwotny. Przy Wilczym Dole (Solen) mediana z rynku pierwotnego to ~18 500 zł/m² (101 transakcji).
RuchW dostępnych aktach za 2025 r. (do 29.10.2025) rynek pierwotny stanowił 7% transakcji mieszkań na Kabatach; w 2024 r. — 77%.
№ 02 · serce Kabat
~17 800 złużywane · mediana m² · 2024–25 · 194 transakcje
Rynek wtórny poza nowymi inwestycjami — bloki i apartamentowce wokół metra
1% rynek pierwotnymetro w zasięgu

Najczęstszy obraz Kabat: bloki i apartamentowce wokół metra, kupowane „od ręki”, bez czekania na dewelopera. W danych ten rynek tworzą przede wszystkim Dembego, Kabacki Dukt, Wąwozowa, Jeżewskiego i Wańkowicza.

Mediana wtórnego 2024–25 (liczba transakcji): Kabacki Dukt 18 713 (29), Wańkowicza 18 585 (19), Zaruby 18 090 (12), Jeżewskiego 18 066 (25), Dembego 17 483 (35), Wąwozowa 17 182 (26) zł/m².
RuchSegment dla rodzin, które szukają „gotowych Kabat”. Porównując oferty, patrz na stan, piętro, widok i odległość od metra.
№ 03 · spółdzielnia
2 449mieszkań · 12,6 ha · osiedle zamknięte
Osiedle Kabaty (SMB) — spółdzielcze, grodzone
Kabaty Wschód 1987–90Kabaty Zachód 1997–2002osiedle zamknięte

Zamknięte osiedle spółdzielcze (~4 850 mieszkańców, 12,6 ha): Kabaty Wschód (wielka płyta, 1987–90) i Kabaty Zachód (kwartały „L” + domy szeregowe przy Bronikowskiego, 1997–2002).

Nie podajemy osobnej mediany cen dla Osiedla Kabaty (SMB), ponieważ nie mamy potwierdzonego przypisania transakcji do budynków spółdzielni.
RuchPrzed zakupem sprawdź w dokumentach tytuł prawny do lokalu.
№ 04 · domy
domyjednorodzinne · poza medianą mieszkań
Domy — Stare Kabaty & Moczydło — „willowy” adres
domy jednorodzinneSkarpa Warszawskaprzy lesie

Dwie enklawy domów, które tworzą legendę „willowych Kabat": Stare Kabaty (wokół ul. Relaksowej, na wschód ku Skarpie Warszawskiej) i Moczydło (wokół ul. Ustronie, na północnym zachodzie). To mniejszość zabudowy osiedla; ceny domów nie wchodzą do median mieszkań w tym raporcie.

Przy Relaksowej w danych mieszkań za lata 2024–25 są 2 transakcje — mała próba; dane te nie opisują cen domów.
RuchPrzy domu najpierw sprawdź stan prawny działki, dojazd i media.
03

Co realnie robi Kabaty

Atut · las, metro i szkoły

Las, metro i szkoły w okolicy

Las Kabacki — rezerwat im. Stefana Starzyńskiego (od 1980), ~903 ha; sieć szlaków, polana rekreacyjna. Z części Kabat do lasu jest kilka minut pieszo — to rezerwat przyrody, zasady odwiedzania sprawdź przed wizytą.

Metro — Kabaty to krańcowa stacja M1, otwarta już w 1995 r. (pierwszy uruchomiony odcinek metra); do Centrum ~19,5 min. Na południe od stacji jest STP Kabaty — zaplecze techniczne metra. Wyjazd z miasta ułatwił tunel POW/S2 (od 2021).

Szkoły — niepubliczna SP nr 47 Fundacji Primus (przy metrze Kabaty) w rankingu 2026 zajęła 2. miejsce w Warszawie; w okolicy działa też SP nr 6 Sióstr Niepokalanek przy Zaruby. Uwaga: SP 47 Primus to szkoła niepubliczna — o miejsce decyduje rekrutacja, nie rejon zamieszkania (zasady i opłaty sprawdź w szkole); publiczne szkoły rejonowe są przypisane do adresów (np. SP nr 399) — obwód sprawdź dla konkretnego mieszkania.

Uwaga · dwa niuanse przed zakupem

Spadek udziału rynku pierwotnego i postulat „Parku Kabaty”

1. Udział rynku pierwotnego w transakcjach spadł. W dostępnych aktach za 2025 r. (do 29.10.2025) wynosił 7%, wobec 77% w 2024 r. Według źródeł z czerwca 2026 r. sprzedaż Apartamentów Rytm, Forest Club i Solen była zakończona. Nie określa to jednak aktualnej ani przyszłej podaży na całych Kabatach — przed zakupem lub sprzedażą sprawdź aktualną ofertę i planowane inwestycje w okolicy.

2. „Park Kabaty” nie istnieje. To postulat mieszkańców, nie gotowy park — chodzi o polanę przy zajezdni metra (rejon Wąwozowa/Kabacki Dukt/Wilczy Dół), częściowo grodzoną pod zabudowę. Realna zieleń to Las Kabacki (rezerwat, nie urządzony park osiedlowy).

04

Które Kabaty będą dla Ciebie?

Krótka ściąga — od czego zacząć w zależności od tego, po co przychodzisz na rynek.

Rodzina: szkoły i zieleń

Niepubliczna SP 47 Primus, las za rogiem, metro. Na start warto obejrzeć klasyczne apartamentowce centralnych Kabat (Jeżewskiego, Wańkowicza, Dembego).

Chcę nowy apartament

Przy Iwanowa-Szajnowicza mediana z lat 2024–25 to ~19 100 zł/m² na rynku pierwotnym (324 transakcje) i ~21 700 zł/m² na wtórnym (27). Przy Wilczym Dole (Solen) mediana rynku pierwotnego to ~18 500 zł/m² (101 transakcji). Aktualną ofertę sprawdź przed zakupem.

Niższy budżet

Najniższa mediana wśród ulic z co najmniej 10 transakcjami wtórnymi w latach 2024–25: Polnej Róży, ~15 500 zł/m² (12 transakcji). Mediana małej próby przy Pod Lipą to ~14 800 zł/m² (2 transakcje), a przy Rybałtów ~14 900 zł/m² (3 transakcje); tych ulic nie uwzględniamy w rankingu.

Marzę o domu

Stare Kabaty (Relaksowa, przy Skarpie) lub Moczydło (Ustronie). Przy działce: koniecznie sprawdź status w planie, media i dojazd.

Inwestuję pod wynajem

Małe mieszkania mają atuty dla najemców (las, szkoły, metro). Dla mieszkań do 33 m² mediana ceny w latach 2024–25 wyniosła ~20 900 zł/m² (21 transakcji: 11 z rynku wtórnego i 10 z pierwotnego). Rentowność policz dla konkretnego mieszkania: czynsz, koszty i okresy bez najemcy.

Sprzedaję

Wycena na realnych aktach z Kabat, nie na cennikach z portali — z Twojej ulicy, jeśli transakcji jest dość.

05

Co z tego wynika

Las, metro i szkoły przyciągają na Kabaty kupujących, a osiedle jest niemal zabudowane. W danych za 2024 r. jest 549 transakcji, a za 2025 r. (do 29.10.2025) — 108; udział rynku pierwotnego spadł z 77% do 7%, a mediana wszystkich transakcji za dostępny okres 2025 r. wyniosła ~17,5 tys. zł/m². Przy wycenie konkretnego mieszkania liczą się więc ulica, rynek (nowe czy z drugiej ręki) i stan lokalu — nie średnia dla całego osiedla.

Masz mieszkanie na Kabatach?

Wycenię je na porównywalnych transakcjach — z Twojej ulicy, jeśli danych jest dość, a nie na cenach z ogłoszeń.

Znam tu konkretne budynki, ceny ulica po ulicy i to, czego nie widać w ogłoszeniu — od rocznika i typu zabudowy po różnice między sąsiednimi ulicami. Jeśli kupujesz, pomogę wybrać właściwe Kabaty pod Twój budżet i potrzeby.

Umów wycenęZobacz ofertyJak sprzedajemy na Ursynowie i Kabatach
— Anna ZacharewiczNapisz lub zadzwoń — odbieram osobiście
06

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje mieszkanie na Kabatach w 2026?
Mediana ceny transakcyjnej (z aktów notarialnych) w latach 2024–25 to około 18 000 zł/m² za mieszkanie używane i ~18 900 zł/m² za nowe. Rozpiętość jest duża: mediany ulic z co najmniej 10 transakcjami na rynku wtórnym wynoszą od ~15 500 zł/m² (Polnej Róży) do ~21 700 zł/m² (odsprzedaże świeżych apartamentów przy Iwanowa-Szajnowicza).
Czy Kabaty to najdroższe osiedle Ursynowa?
Tak — według median cen transakcyjnych z lat 2024–25 Kabaty są najdroższym osiedlem Ursynowa. Dla porównania: średnia cena na rynku wtórnym w całej Warszawie według NBP (I kw. 2026) to 16 393 zł/m² — to inny okres i inna miara, więc porównanie jest orientacyjne.
Gdzie w Kabatach jest najtaniej?
W danych z lat 2024–25, wśród ulic z co najmniej 10 transakcjami na rynku wtórnym, najniższą medianę ma Polnej Róży: ~15 500 zł/m² (12 transakcji). Mediana małej próby przy Pod Lipą to ~14 800 zł/m² (2 transakcje), a przy Rybałtów ~14 900 zł/m² (3 transakcje); tych ulic nie uwzględniamy w rankingu.
Czy na Kabatach są jeszcze nowe mieszkania od dewelopera?
Dane wykorzystane w raporcie nie określają aktualnej oferty deweloperów. W dostępnych aktach za 2025 r. (do 29.10.2025) rynek pierwotny stanowił 7% transakcji na Kabatach, wobec 77% w 2024 r. Według źródeł z czerwca 2026 r. sprzedaż Apartamentów Rytm, Forest Club i Solen była zakończona. Aktualną ofertę trzeba sprawdzić przed zakupem.
Czy w Kabatach jest „Park Kabaty”?
Nie — „Park Kabaty” to postulat mieszkańców, a nie istniejący park; chodzi o polanę przy zajezdni metra, częściowo przeznaczoną pod zabudowę. Realna zieleń Kabat to Las Kabacki — rezerwat przyrody; zasady odwiedzania sprawdź przed wizytą.
Czym różni się cena z ogłoszenia od ceny transakcyjnej?
Cena ofertowa to życzenie sprzedającego. Cena transakcyjna z aktu notarialnego to kwota, za jaką mieszkanie naprawdę zmieniło właściciela — i to ona jest podstawą uczciwej wyceny. Mediany cen w tym raporcie policzyliśmy z państwowego Rejestru Cen Nieruchomości; dane porównawcze (NBP, SonarHome) i informacje o okolicy pochodzą ze źródeł wymienionych w stopce.
Raporty cen wg osiedli

Zobacz też inne raporty cen: Ursynów · Bielany — albo wszystkie raporty cen wg osiedli.