Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026?

Mediana ceny transakcyjnej (z aktów notarialnych) w latach 2024–25 to około 17 000 zł/m² — od ~12 000 zł/m² na Zielonym Ursynowie (domy, południe) do ~18 700 zł/m² na Kabatach (najdroższy adres, apartamenty przy lesie).

Które osiedle Ursynowa jest najtańsze?

Zielony Ursynów (Jeziorki, Pyry, Grabów) — ale to głównie rynek domów i działek, z ważnymi zastrzeżeniami (plan ogólny, kanalizacja, dojazd). Spośród „wysokiego" Ursynowa najtańszy jest Ursynów Północny, gdzie wejście zaczyna się realnie od ~13 000 zł/m² (starsza płyta, mieszkania do remontu).

Gdzie na Ursynowie buduje się najwięcej?

Najwięcej realnie nowego budownictwa jest dziś na Kabatach (apartamenty przy lesie, ~65% transakcji to rynek pierwotny) i Zielonym Ursynowie (domy). Największa przyszła podaż to Nowe Kabaty (410 mieszkań po dawnym Tesco) — zgoda z lutego 2026, budowa jeszcze nie ruszyła.

Czy ceny na Ursynowie spadną w 2026?

Po pięciu latach wzrostów ceny się ustabilizowały (2024 ≈ 2025). Dalszy kierunek zależy głównie od dostępności kredytów; Ursynów jako dzielnica dojrzała i dobrze skomunikowana metrem należy do najbardziej odpornych na ewentualną korektę.

Czym różni się cena z ogłoszenia od ceny transakcyjnej?

Cena ofertowa to życzenie sprzedającego — wiosną 2026 średnia oferta w Warszawie sięgała 17–20 tys. zł/m². Cena transakcyjna z aktu notarialnego była realnie niższa (16 393 zł/m² wg NBP). Różnica ponad 1 000 zł/m² to przestrzeń do negocjacji — i powód, dla którego wyceniamy na aktach, a nie na cennikach sąsiadów.

Ceny mieszkań Ursynów 2026 wg osiedli

Ceny mieszkań na Ursynowie 2026: gdzie drożej, gdzie taniej, gdzie się buduje

Rozkładamy Ursynów na osiedla i pokazujemy realne ceny — nie z ogłoszeń, lecz z aktów notarialnych. Do tego: co się gdzie buduje, jak zmieniają się dojazdy i dla kogo które osiedle będzie najlepsze.

Autorka: Anna Zacharewicz · Entarius, biuro nieruchomości na Ursynowie od 2007 · Dane: akty notarialne (RCN), NBP, SonarHome

Każda karta: realna cena, konkretne ulice, charakter, co się buduje i — najważniejsze — wskazówka dla kupującego lub sprzedającego.

№ 01 · najdroższe

~18 700 złmediana m² · 2024–25

Kabaty — Las Kabacki, krańcówka M1

65% rynek pierwotnykrańcowa stacja metrarezerwat 900+ ha

Najdroższy adres dzielnicy: bezpośredni Las Kabacki, krańcówka metra, połączenie z Wilanowem i S2. To tu powstały apartamenty przy lesie (Forest Club, Solen, Rytm — wyprzedane); kolejna duża podaż, Nowe Kabaty po dawnym Tesco, dostała zgodę dopiero w lutym 2026 i jeszcze nie ruszyła.

Od ~14 800–15 500 zł/m² na wielkiej płycie Osiedla Kabaty (Pod Lipą, Polnej Róży) po ~18 700 zł/m² za apartamenty przy lesie (Kabacki Dukt, Wańkowicza, Iwanowa-Szajnowicza). Pełne ujęcie — w osobnej edycji „Kabaty" (tam odsprzedaż flagowej Iwanowa-Szajnowicza sięga ~21 tys.).

RuchNiska podaż nowego = rynek sprzedającego. Po starcie „Nowych Kabat" pojawi się konkurencja z rynku pierwotnego przy metrze — warto to dziś komunikować sprzedającym.

№ 02 · największy rynek

~16 900 złmediana m² · 2024–25

Ursynów Północny — Stokłosy, Jary

25% rynek pierwotnydynamika +41%3× metro w zasięgu

Najstarsza część dzielnicy — wielka płyta z lat 70., trzy stacje metra. Największy i najbardziej płynny rynek całego Ursynowa: najwięcej transakcji, więc i najłatwiej tu kupić oraz sprzedać.

Wejście to starsza, wielka płyta i mieszkania do remontu — realnie od ~13 000 zł/m² (czasem z nieuregulowanym statusem gruntu). Typowa płyta przy metrze (al. KEN, Lanciego) to ~15 000–15 700 zł/m², a nowe inwestycje na północy (rejon Rosoła/Ciszewskiego, gdzie wyprzedano Ursynów 22) sięgają ~17 000–18 000 zł/m².

RuchNajbezpieczniejszy wybór pod szybką odsprzedaż — duży popyt na dwa pokoje przy metrze. Wzrost +41% pokazuje, że płyta przy metrze trzyma wartość mimo wieku.

№ 03 · rdzeń przy metrze

~15 700 złmała próba · 2024–25

Imielin — centralny, przy metrze, ale również stary Imielin

metro Imielingłównie nowemała próba (n≈70)

Uwaga na pułapkę danych: większość „drogiego Imielina" z surowego RCN to w rzeczywistości apartamenty przy Lesie Kabackim (my liczymy je jako Kabaty). Realnym Imielinem zostaje rdzeń przy samym metrze — głównie nowe budownictwo, ale także kameralne domy wielorodzinne, segmenty oraz domy wolnostojące w okolicy Jeziorka Imielińskiego. W budowie m.in. osiedle przy Cynamonowej (~130 m od metra, 2028) i ale!KEN po dawnym Multikinie.

Typowo imielińskie adresy: Wasilkowskiego ~16 200, Roentgena ~17 600. Najwyższe ceny — stosunkowo nowe budownictwo przy metrze Imielin i nowe budynki wzdłuż ul. Roentgena.

RuchMały/średni, w większości obecnie pierwotny rynek dla szukających nowego mieszkania z metrem pod blokiem. Do wyceny bierz konkretny budynek, nie „medianę Imielina".

№ 04 · dojrzały, zielony

~15 600 złmediana m² · 2024–25

Natolin — dojrzały, zielony

28% rynek pierwotnymetro Natolinnowe: Sengera 1

Dojrzała płyta z lat 80. z domieszką inwestycji z lat 90. i 2000.; z nowości — kameralne Sengera 1 (Marvipol) przy ul. Rosoła. Sam Park Natoliński należy do College of Europe i jest praktycznie zamknięty, do spacerów służy Park Przy Bażantarni z placami zabaw i kawiarnią.

Od ~13 000–14 000 zł/m² na starszej płycie (Na Uboczu, Lasek Brzozowy), przez bloki z lat 90. (Sengera „Cichego”, Belgradzka, Meander), po ~16 500–17 000 zł/m² na nowszych adresach (Henryka Raabego, KEN, Lanciego) — gdzie mniejsze mieszkania osiągają nawet 20 000 zł/m².

RuchStabilny, dojrzały rynek dla rodzin ceniących metro i status. Uwaga: mediana (~15,6 tys.) zawiera starszą, dużą płytę — dobre 2-pok. przy metrze (Raabego, Belgradzka) realnie 19–20 tys. Do wyceny zawsze konkretny adres, nie sama „mediana Natolina".

№ 05 · najtaniej

~12 000 złmediana m² · domy ~107 m²

Zielony Ursynów — Jeziorki, Pyry, Grabów

domy & działkidynamika +36%⚠ strefa otwarta 2026

Półwiejskie, zielone południe: domy na dużych działkach (od ~1 do 6–7 mln zł), „pojezierze ursynowskie". Ukryta perła — ale dla świadomych: od 1 lipca 2026 część Jeziorek obejmie wieloletni zakaz nowej zabudowy, do tego niepełna kanalizacja, podtopienia i hałas z Okęcia.

Tu liczy się cena całego domu lub działki, nie metr — oferty domów idą od ~1 do 6–7 mln zł. Zł/m² jest niskie i orientacyjne, bo dotyczy domów i niskiej zabudowy (okolice Sarabandy / Trombity / Fortepianowej ~7–9,5 tys.); realna wartość siedzi w gruncie i lokalizacji.

RuchNajlepsza „wartość w prestiżowej dzielnicy", ale analiza przed zakupem obowiązkowa: status działki w planie ogólnym, kanalizacja, zalewanie. To wiedza, za którą klient płaci pośrednikowi.

Wycenię je na realnych transakcjach z Twojego osiedla — nie na życzeniowych cenach z portali.

Znam tu konkretne budynki, ceny ulica po ulicy i to, czego nie widać w ogłoszeniu — od planu ogólnego po hałas z tunelu. Jeśli kupujesz, pomogę wybrać okolicę pod Twoje potrzeby i ominąć pułapki.

Umów wycenę

Zobacz oferty

Poznaj dzielnicę Ursynów

— Anna ZacharewiczNapisz lub zadzwoń — odbieram osobiście

Ceny mieszkań na Ursynowie 2026: gdzie drożej, gdzie taniej, gdzie się buduje

Najpierw najważniejsze: cena z ogłoszenia potrafi mylić

Mediana ceny transakcyjnej według osiedla (2024–2025)

Kabaty są #1 głównie dzięki udziałowi nowego budownictwa

Pięć lat na jednym wykresie: metr na Ursynowie niemal się podwoił

Pięć Ursynowów — osiedle po osiedlu

Gdzie się najwięcej buduje? Udział rynku pierwotnego w transakcjach

Co realnie zmienia okolicę

Tunel POW i Park Linearny

Zielony Ursynów: zakaz zabudowy od 1 lipca 2026

Które osiedle będzie dla Ciebie?

Co czeka rynek w drugiej połowie 2026

Wycenię je na realnych transakcjach z Twojego osiedla — nie na życzeniowych cenach z portali.

Najczęstsze pytania