Jak dostrzeganie potencjału nieruchomości zmienia perspektywę transakcji?

Często zdarza się, że klienci poszukujący nieruchomości inwestycyjnie -pod wynajem patrzą na mieszkanie wyłącznie przez pryzmat tego, co widzą – jego obecny stan, wykończenie i estetykę. Jako pośrednik nieruchomości czuję, że moim zadaniem jest “otworzyć oczy” klientom i pokazać możliwości, które kryją się za pierwszym wrażeniem. Często to właśnie te niewidoczne na pierwszy rzut oka cechy lokalu okazują się kluczem do sukcesu inwestycyjnego.

Kiedy pokazuję klientowi opcje, które wcześniej umykały jego uwadze, często obserwuję zaskoczenie i entuzjazm. Uświadomienie, że nieruchomość, która mimo że na pierwszy rzut oka wymaga pracy, może przynieść wyższe zyski z wynajmu lub wzrost wartości , zmienia perspektywę.

Jak potencjał lokalu wpływa na cenę i przyszłe zyski?

W 2021 roku zgłosili się do nas Państwo W., którzy planowali zainwestować w mieszkanie na wynajem. Interesowała ich wyłącznie kawalerka w przystępnej cenie na Ursynowie, coś małego taniego, szybkowynajmowanego. Po wstępnym rozeznaniu przedstawiłam im kilka propozycji, w tym jedno mieszkanie na ul. Jeżewskiego, które początkowo nie wzbudziło większego entuzjazmu. Lokal o powierzchni 35 m² wymagał gruntownego remontu. Na pierwszy rzut oka mieszkanie wyglądało mało atrakcyjnie – duży metraż, jak na kawalerkę, podnosił cenę całkowitą, a konieczność remontu i nieciekawe zdjęcia odstraszały potencjalnych nabywców.

Właścicielka zaproponowanego mieszkania, zgłaszając nam nieruchomość do sprzedaży, jasno zaznaczyła, że mieszkanie jest po zalaniu i wymaga kompleksowego odświeżenia. Jednak kiedy weszłam do środka, od razu dostrzegłam jego potencjał. Zamiast skupiać się na śladach zalania, starych meblach czy przestarzałej zabudowie kuchennej, zwróciłam uwagę na funkcjonalny rozkład i możliwości adaptacyjne przestrzeni.

Zarówno właścicielka, jak i potencjalni zainteresowani początkowo nie dostrzegali tego, co ja zauważyłam od razu:

     •          Pion wodny łazienki graniczył z salonem, co umożliwiało stworzenie aneksu kuchennego w tym pomieszczeniu.

     •          Kuchnia posiadała okno, dzięki czemu łatwo można było ją przerobić na sypialnię.

     •          Duży przedpokój stanowił świetną przestrzeń na szafy.

     •          Jak widać układ mieszkania dawał możliwość stworzenia dwóch funkcjonalnych pokoi w niewielkim metrażu.

Przyjmując średnią cenę podobnego mieszkania w 2021 r w wysokości około 11 500 zł/m², koszt takiego lokalu wynosiłby:

35 m² × 11 500 zł/m² = 402 500 zł, bardzo dużo jak na kawalerkę, co oznaczałoby ciężką i długą sprzedaż

Mieszkanie, które oferowaliśmy, wyróżniało się jednak na tle rynku. Choć jego standard był niski, wymagało remontu i modernizacji, miało jeden kluczowy atut – potencjał, by przerobić je na dwa pokoje. Dzięki temu można było zaoferować je w cenie 450 000 zł.

Dla porównania, zakup standardowego dwupokojowego mieszkania na Kabatach w 2021 roku wiązał się z wydatkiem rzędu 600 000–800 000 zł. Nawet po uwzględnieniu kosztów remontu nasza nieruchomość pozostawała znacznie tańszą alternatywą.

• Właścicielka uzyskała wyższą cenę sprzedaży dzięki zaoferowaniu lokalu jako potencjalnego mieszkania dwupokojowego.

• Kupujący zyskali możliwość zakupu dwupokojowego lokalu w cenie znacznie niższej od standardowych ofert.

• A ja jako pośrednik zadowolonych klientów, którzy wrócili do mnie już niejednokrotnie oraz transakcje najmu mieszkania po remoncie

Różnice w potencjalnych przychodach z najmu również przemawiały na korzyść takiej adaptacji. W 2021 roku:

     •          Kawalerka mogła przynosić około 2000 zł miesięcznie plus opłaty.

     •          Dwa pokoje generowałyby już około 2500 zł miesięcznie plus opłaty.

Daje to dodatkowy zysk rzędu 6000 zł rocznie. Co więcej, czynsz administracyjny za lokal o powierzchni 35 m² pozostawał niższy niż w przypadku większych, standardowych mieszkań dwupokojowych, co dodatkowo czyniło ofertę wynajmu bardziej konkurencyjną.

Ta transakcja była świetnym przykładem, jak dostrzeżenie potencjału nieruchomości i odpowiednia strategia sprzedaży mogą przynieść korzyści wszystkim zaangażowanym stronom.

Nasze biuro nieruchomości od lat pomaga klientom z Ursynowa i innych dzielnic nie tylko w znalezieniu wymarzonej nieruchomości, ale także w dostrzeżeniu jej ukrytego potencjału.

Jeśli zastanawiasz się, czy Twoja nieruchomość ma taki ukryty potencjał, lub szukasz mieszkania, które stanie się świetną inwestycją – zapraszam do kontaktu z: Anną Zacharewicz odpowiedzialna za południowe rejony Warszawy-Entarius Biuro Nieruchomości Ursynów oraz z Małgorzatą Wójcik odpowiedzialna za północ- Entarius biuro nieruchomości Bielany.  Razem spojrzymy na nieruchomości z nowej perspektywy!

Jest to tylko jeden przykład na przestrzeni lat, w kolejnych odsłonach przedstawimy kolejne przykłady na konkretnych liczbach.